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我們提出了業內廣為(wei)采用的(de)標準分析框架：“房地(di)(di)產長期(qi)看人(ren)口(kou)、中期(qi)看土地(di)(di)、短期(qi)看金(jin)融(rong)”，基于該框架在2015年房價大漲前(qian)(qian)夜成功預測(ce)了“房價翻一(yi)倍(bei)”，被評為(wei)年度十大經典預測(ce)。當前(qian)(qian)中國城(cheng)鎮(zhen)化(hua)正步入(ru)城(cheng)市(shi)(shi)群都市(shi)(shi)圈時代，房地(di)(di)產市(shi)(shi)場已進入(ru)總量(liang)平衡、區域(yu)分化(hua)的(de)新發(fa)展階段(duan)，加上房地(di)(di)產長效機制(zhi)加快構建、“一(yi)城(cheng)一(yi)策”推行，城(cheng)市(shi)(shi)發(fa)展潛力(li)差(cha)異巨(ju)大，城(cheng)市(shi)(shi)研(yan)究變得尤為(wei)重要。

1 研究背景和分析框架

1.1 研究背景：我國進入都(dou)市(shi)圈城市(shi)群時代(dai)，區域(yu)分化(hua)

房地產(chan)發(fa)(fa)展(zhan)(zhan)有明(ming)顯的(de)階段特征(zheng)：從(cong)高速(su)增長期(qi)到平穩(wen)或(huo)下降期(qi)、從(cong)數量(liang)擴張(zhang)期(qi)到質量(liang)提升期(qi)、從(cong)總量(liang)擴張(zhang)期(qi)到“總量(liang)放緩、結構分化(hua)”期(qi)。根據(ju)典型工業(ye)化(hua)經(jing)濟體房地產(chan)發(fa)(fa)展(zhan)(zhan)的(de)經(jing)驗，其發(fa)(fa)展(zhan)(zhan)過程具有明(ming)顯的(de)階段性特征(zheng)：

1）從高速增(zeng)長期(qi)到平(ping)穩或下降期(qi)。在經濟高速增(zeng)長、居(ju)民(min)收(shou)入(ru)(ru)水平(ping)快速提高、城(cheng)鎮化(hua)(hua)率快速上(shang)升的(de)(de)(de)(de)階(jie)段，房(fang)(fang)地(di)產銷量(liang)和投資處于(yu)高速增(zeng)長期(qi)，房(fang)(fang)價上(shang)漲有(you)長期(qi)基本面支撐(cheng)。當進(jin)入(ru)(ru)經濟增(zeng)速換(huan)擋、城(cheng)鎮化(hua)(hua)率放緩階(jie)段，大部分人(ren)群的(de)(de)(de)(de)住(zhu)房(fang)(fang)需求基本得到滿足，大規模住(zhu)宅建設高潮過去(qu)并(bing)轉(zhuan)入(ru)(ru)平(ping)穩或者下降狀態。住(zhu)房(fang)(fang)開工量(liang)與經濟增(zeng)速以及(ji)城(cheng)鎮化(hua)(hua)水平(ping)的(de)(de)(de)(de)關聯(lian)度下降，而與每年出(chu)生人(ren)口數量(liang)以及(ji)有(you)能力(li)、有(you)意愿購買(mai)住(zhu)房(fang)(fang)的(de)(de)(de)(de)適齡人(ren)口數量(liang)的(de)(de)(de)(de)關聯(lian)性更強，房(fang)(fang)價受居(ju)民(min)收(shou)入(ru)(ru)和利(li)率政策影(ying)響(xiang)較大。比如，20世紀五六十年代西方國家出(chu)現的(de)(de)(de)(de)嬰兒(er)潮，以及(ji)成功實(shi)現追(zhui)趕之(zhi)后日本社會的(de)(de)(de)(de)超老(lao)齡化(hua)(hua)超少子化(hua)(hua)，都(dou)對各(ge)自的(de)(de)(de)(de)房(fang)(fang)地(di)產市(shi)場發展產生了顯著的(de)(de)(de)(de)影(ying)響(xiang)。

2）從數量(liang)(liang)擴(kuo)張期到質量(liang)(liang)提升期。初期，住(zhu)(zhu)房飽和度(du)不(bu)高(gao)，住(zhu)(zhu)宅開(kai)工(gong)高(gao)速增(zeng)長，以滿足(zu)居民快(kuai)速增(zeng)長的(de)(de)基本(ben)的(de)(de)置業需求(qiu)；隨(sui)著住(zhu)(zhu)房趨(qu)于飽和（比如城鎮戶均(jun)一套），居民對(dui)住(zhu)(zhu)宅質量(liang)(liang)、成(cheng)套率、人居環境(jing)等改(gai)善性需求(qiu)的(de)(de)要求(qiu)提高(gao)。

3）從(cong)總量擴張期(qi)到“總量放緩、結構(gou)(gou)分(fen)化”期(qi)。綜合典型國家(jia)城市化過(guo)程中經濟發(fa)展階(jie)段(duan)(duan)、產業(ye)結構(gou)(gou)和人口(kou)區(qu)域分(fen)布結構(gou)(gou)的(de)(de)關系(xi)來(lai)看，人口(kou)空(kong)間的(de)(de)分(fen)布大(da)體上經歷了(le)(le)農村、城市化、大(da)都(dou)市圈(quan)化集(ji)聚三(san)個(ge)階(jie)段(duan)(duan)。美國人口(kou)遷移經歷了(le)(le)從(cong)向傳(chuan)統工業(ye)主導(dao)的(de)(de)五(wu)大(da)湖集(ji)聚到向能源(yuan)、現代制造和現代服務業(ye)主導(dao)的(de)(de)西(xi)、南(nan)海岸(an)集(ji)聚。日本人口(kou)經歷了(le)(le)從(cong)向東京圈(quan)、大(da)阪圈(quan)、名古屋圈(quan)“三(san)極”集(ji)聚轉(zhuan)為向東京圈(quan)“一極”集(ji)聚。

從總體看，中國20-50歲人口于2013年見頂、需(xu)求峰值已(yi)過，存量住房套(tao)戶比近(jin)1.1和房地產長效機制(zhi)加快(kuai)構建，標志著中國房地產市場告別高增長階段，進入高質量發(fa)展的新時代新周期。

從(cong)(cong)需(xu)求看(kan)，中國(guo)20-50歲主力(li)置業(ye)人群規模于2013年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)達(da)峰值，房(fang)(fang)(fang)地產(chan)開(kai)發投(tou)資同比(bi)增速(su)也在2013年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)左右開(kai)始換擋，2000-2013年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)房(fang)(fang)(fang)地產(chan)開(kai)發投(tou)資年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)均增速(su)為24.8%，2013-2021年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)降至(zhi)8.3%。國(guo)際經驗(yan)看(kan)，主力(li)置業(ye)人群與住(zhu)宅(zhai)新(xin)開(kai)工(gong)、銷售相關(guan)，隨著日本主力(li)置業(ye)人群1972年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)逐漸接近峰值、1995年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)后下滑，住(zhu)宅(zhai)新(xin)開(kai)工(gong)套(tao)數也開(kai)始不(bu)(bu)斷下滑；韓(han)國(guo)20-50歲主力(li)置業(ye)人群1990年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)代增長(chang)放緩、2005年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)達(da)到峰值，住(zhu)宅(zhai)新(xin)開(kai)工(gong)面積在1990年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)達(da)到階段性高點、2015年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)開(kai)始下行。從(cong)(cong)供給看(kan)，1978-2020年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)中國(guo)城鎮住(zhu)房(fang)(fang)(fang)套(tao)數從(cong)(cong)約(yue)3100萬套(tao)增至(zhi)3.6億(yi)套(tao)，套(tao)戶比(bi)從(cong)(cong)0.8增至(zhi)1.09，相比(bi)美國(guo)、日本的1.15、1.16，德(de)國(guo)、英國(guo)的1.02、1.03，國(guo)內住(zhu)房(fang)(fang)(fang)從(cong)(cong)供給短缺到總體(ti)平衡。從(cong)(cong)政策看(kan)，房(fang)(fang)(fang)地產(chan)調(diao)控思路以“穩”為主，“房(fang)(fang)(fang)住(zhu)不(bu)(bu)炒”總基(ji)調(diao)短期(qi)不(bu)(bu)會改變，調(diao)控向長(chang)效機制(zhi)過渡。

從(cong)區域(yu)(yu)看，中國進入城(cheng)(cheng)市(shi)群都(dou)市(shi)圈時代，區域(yu)(yu)分(fen)化突(tu)出，城(cheng)(cheng)市(shi)發展(zhan)潛力差(cha)異較大，城(cheng)(cheng)市(shi)研(yan)究價(jia)值更加凸顯。

在(zai)住房短缺(que)時代，城(cheng)市(shi)的發展潛力差異(yi)不大，但在(zai)住房總體平(ping)衡(heng)時代，城(cheng)市(shi)的發展潛力則明顯不同。

住房存量套戶比低(di)、產業活力強(qiang)、人口(kou)(kou)持續流入(ru)的城(cheng)(cheng)市顯然更具發展潛力。從國際和中國經驗(yan)看，人口(kou)(kou)遷(qian)移(yi)分(fen)為(wei)兩個階段：從鄉村到城(cheng)(cheng)市遷(qian)移(yi)，到在城(cheng)(cheng)市化中后期明顯向(xiang)都市圈城(cheng)(cheng)市群(qun)遷(qian)移(yi)。

過去幾(ji)年(nian)，我國一二線(xian)城(cheng)市(shi)(shi)房價(jia)因(yin)人(ren)口(kou)大幅流(liu)入、土地供給不足(zu)在(zai)(zai)2015-2016年(nian)暴漲；三四線(xian)城(cheng)市(shi)(shi)一度庫存(cun)(cun)高(gao)企、后(hou)因(yin)去庫存(cun)(cun)政策等(deng)在(zai)(zai)2017-2018年(nian)大漲。預計未來中國約80%的新增城(cheng)鎮人(ren)口(kou)將(jiang)(jiang)分(fen)布在(zai)(zai)19個城(cheng)市(shi)(shi)群(qun)，其中約60%將(jiang)(jiang)分(fen)布在(zai)(zai)長(chang)三角(jiao)、珠三角(jiao)等(deng)七(qi)大城(cheng)市(shi)(shi)群(qun)，隨著(zhu)人(ren)口(kou)繼續(xu)(xu)分(fen)化(hua)，房地產(chan)投資潛力差異將(jiang)(jiang)持續(xu)(xu)顯現。

1.2 城市排名分(fen)析框(kuang)架：人(ren)隨產(chan)業走，人(ren)往高處走

城市發展潛(qian)力(li)研判(pan)的(de)關鍵(jian)在于研判(pan)人口趨勢，邏輯鏈(lian)條是：

一，房(fang)地(di)(di)產(chan)長期(qi)看人(ren)(ren)口(kou)，人(ren)(ren)口(kou)決定(ding)需求(qiu)。人(ren)(ren)口(kou)是一切(qie)經濟(ji)社會活動的(de)基礎，更(geng)是房(fang)地(di)(di)產(chan)市場發展的(de)根本(ben)支(zhi)撐(cheng)。在房(fang)地(di)(di)產(chan)周期(qi)的(de)左(zuo)側，人(ren)(ren)口(kou)紅利(li)和(he)城(cheng)鄉人(ren)(ren)口(kou)轉移提(ti)升經濟(ji)潛在增(zeng)長率，居(ju)民收入快速增(zeng)長，消費升級(ji)帶動住(zhu)房(fang)需求(qiu)；在房(fang)地(di)(di)產(chan)周期(qi)的(de)右側，隨著人(ren)(ren)口(kou)紅利(li)消逝和(he)劉易(yi)斯(si)拐(guai)點出現，經濟(ji)增(zeng)速換擋，居(ju)民收入放緩，隨著城(cheng)鎮(zhen)住(zhu)房(fang)飽和(he)度上升，置業人(ren)(ren)群(qun)達到峰值。

隨著(zhu)人(ren)口(kou)總(zong)量逐(zhu)漸見頂，各地(di)區(qu)已逐(zhu)漸進入人(ren)口(kou)爭奪的存量博(bo)弈(yi)時(shi)代。人(ren)口(kou)遷移(yi)的根本動(dong)力在于實際收入和生活(huo)水準差距，一般(ban)規律是人(ren)隨產業(ye)走(zou)、人(ren)往高(gao)處走(zou)。

二(er)，產業決定城市(shi)(shi)興衰(shuai)，產業興則城市(shi)(shi)興，產業聚(ju)則人口(kou)聚(ju)。中國經濟逐漸從高(gao)速增長階(jie)段(duan)轉向高(gao)質量發展(zhan)階(jie)段(duan)，從全球(qiu)價值鏈的(de)中低端向中高(gao)端轉型升級，區域產業格(ge)局明顯變化。

從地(di)區層面看，東部沿海大量制(zhi)(zhi)造(zao)業(ye)受成本上升影(ying)響(xiang)，已向中(zhong)國內地(di)、東南亞(ya)轉移(yi)。從城(cheng)市(shi)群角度看，發達城(cheng)市(shi)群內核(he)心(xin)城(cheng)市(shi)集(ji)(ji)聚(ju)高(gao)端(duan)制(zhi)(zhi)造(zao)和(he)高(gao)端(duan)服(fu)務業(ye)、向周邊(bian)轉移(yi)一般制(zhi)(zhi)造(zao)業(ye)，發育中(zhong)都(dou)市(shi)圈城(cheng)市(shi)群制(zhi)(zhi)造(zao)業(ye)繼續(xu)向核(he)心(xin)城(cheng)市(shi)集(ji)(ji)聚(ju)，城(cheng)市(shi)群外一般城(cheng)市(shi)產業(ye)結構多呈現(xian)低端(duan)制(zhi)(zhi)造(zao)業(ye)化和(he)低端(duan)服(fu)務業(ye)化。

三，產業布(bu)局(ju)取(qu)決(jue)于區位，區位取(qu)決(jue)于規模(mo)經濟和交通成本。企業產業布(bu)局(ju)以最大化利潤(run)為目標，區位選擇至關重要。但區位因(yin)素并非一成不(bu)變(bian)的，隨著規模(mo)經濟和交通成本等(deng)因(yin)素變(bian)化。

中國(guo)東部沿(yan)海(hai)地區(qu)率(lv)先發展的(de)關鍵(jian)并非只是率(lv)先開(kai)放的(de)政策，而(er)是沿(yan)海(hai)的(de)地理位置有利于出口；從全球看，約60%的(de)經(jing)濟總(zong)量集(ji)中在沿(yan)海(hai)100公里(li)范圍內(nei)。高端制造和高端服務業聚集(ji)在核心大城(cheng)市，主(zhu)要(yao)是因(yin)為(wei)規模經(jing)濟帶來的(de)成本下降和效率(lv)提高。戳這(zhe)里(li)，了(le)解(jie)(jie)智慧園區(qu)招(zhao)商解(jie)(jie)決方案(an)

基(ji)(ji)于上述(shu)邏輯，我們從“需(xu)求+供給”兩(liang)個(ge)層(ceng)面(mian)建立基(ji)(ji)本(ben)面(mian)分(fen)析框架，研(yan)究中國337個(ge)地級及以上城(cheng)市（不含港(gang)澳臺(tai)）發展(zhan)潛力，具體(ti)選取了21個(ge)比較有代表性的指標(biao)進行分(fen)析。

在數據選(xuan)擇上，我們從(cong)“需求+供(gong)給”兩個(ge)層面(mian)(mian)建立基(ji)本面(mian)(mian)分析框(kuang)架(jia)。需求側關(guan)注(zhu)人口現(xian)狀、人口潛力以(yi)及(ji)人口購買能力，供(gong)給側關(guan)注(zhu)區域住房存量情(qing)況，共涉及(ji)21個(ge)指標。

其(qi)中(zhong)，人口現狀分為總(zong)量和結構(gou)兩個維度，后者包括人口流動、人口年齡和學歷(li)結構(gou)等。人口潛(qian)力考慮經濟(ji)實力、產業創新、公共資源三個方面。

我(wo)們以(yi)(yi)(yi)經濟總量、增速(su)和經濟-人口(kou)比(bi)值反(fan)映區(qu)域經濟實力(li)；以(yi)(yi)(yi)第三產(chan)業(ye)(ye)占比(bi)、A+H股(gu)上市公司數量、專利授(shou)權量和財政科(ke)技(ji)支出占比(bi)反(fan)映區(qu)域產(chan)業(ye)(ye)及創新能(neng)力(li)；公共資源(yuan)考(kao)慮(lv)醫(yi)療(liao)、教育、交通、環境等(deng)方(fang)(fang)面。在購買能(neng)力(li)方(fang)(fang)面，我(wo)們關注絕對水(shui)平(ping)的人均儲(chu)蓄存款(kuan)、人均可支配收入以(yi)(yi)(yi)及相對水(shui)平(ping)的房(fang)價(jia)收入比(bi)。在供給側，我(wo)們主要關注反(fan)映存量住房(fang)市場的總體(ti)平(ping)衡程度的套戶(hu)比(bi)。

在數據(ju)處理上(shang)，為(wei)消除原(yuan)(yuan)始數據(ju)的量綱(gang)差異，對原(yuan)(yuan)始數據(ju)采取“最大值-最小值”方法(fa)進(jin)行標準化處理。其中，對于(yu)單調(diao)遞增指標線性(xing)(xing)轉換(huan)為(wei)0-100，對于(yu)單調(diao)遞減指標逆向線性(xing)(xing)轉換(huan)為(wei)0-100。

在(zai)權(quan)重(zhong)處理上，采用層次(ci)分(fen)析(xi)法(fa)自上而下設置(zhi)各級指標(biao)權(quan)重(zhong)，并通(tong)過不斷(duan)進行數據優(you)化選取合(he)適的權(quan)重(zhong)。

2 2022年中國(guo)城市發展潛力(li)排名

2.1 榜(bang)單概(gai)覽：北(bei)上深廣(guang)居榜(bang)首(shou)，區域中(zhong)心城(cheng)(cheng)市及長三(san)角珠三(san)角城(cheng)(cheng)市表現突出

從榜單結(jie)果看(kan)，北(bei)京(jing)、上(shang)海、深圳、廣州(zhou)、杭州(zhou)、成都、蘇州(zhou)、南京(jing)、武漢、重慶位居(ju)前(qian)10名。

2022年城市(shi)發展潛力排名(ming)(ming)中，北京占(zhan)據榜首，上海、深圳(zhen)、廣州(zhou)以較小(xiao)分(fen)差(cha)緊隨其后(hou)。第5-10名(ming)(ming)分(fen)別為(wei)杭州(zhou)、成都(dou)、蘇州(zhou)、南京、武漢、重(zhong)慶。合肥、西(xi)安、長(chang)沙等(deng)省(sheng)會城市(shi)，寧波、青島等(deng)計劃單(dan)列市(shi)，佛(fo)山、東莞、無錫等(deng)發達地級市(shi)進入前(qian)20名(ming)(ming)。

省會(hui)(hui)城市中，拉薩、呼和浩特、銀(yin)川、哈爾濱、西寧未進入前(qian)50名(ming)，但均在前(qian)100名(ming)。除直轄市、省會(hui)(hui)、計劃單列市外，其余20個發展潛(qian)力(li)前(qian)50名(ming)的地(di)級市中有17個分布(bu)在長(chang)三角、珠三角地(di)區(qu)。

1）分地區(qu)(qu)看，發展潛(qian)力TOP50城(cheng)(cheng)(cheng)中(zhong)南方(fang)城(cheng)(cheng)(cheng)市占(zhan)據(ju)36城(cheng)(cheng)(cheng)，力壓北(bei)(bei)方(fang)；東部(bu)地區(qu)(qu)城(cheng)(cheng)(cheng)市占(zhan)據(ju)31席，領(ling)先于其(qi)他三(san)大地區(qu)(qu)；而東北(bei)(bei)地區(qu)(qu)僅3城(cheng)(cheng)(cheng)位于TOP50，75%城(cheng)(cheng)(cheng)市為(wei)200名之后(hou)，經濟不(bu)景氣制約其(qi)房地產市場發展。

分南北(bei)看，榜(bang)單前50名、51-100名中，南方上榜(bang)城(cheng)市數量分別為(wei)36、30個(ge)，占比(bi)分別為(wei)72%、60%，南方城(cheng)市排(pai)名靠前的占比(bi)明(ming)顯(xian)大于北(bei)方。

分四大區(qu)域看，榜單前(qian)50名中(zhong)(zhong)，東(dong)(dong)部、中(zhong)(zhong)部、西部、東(dong)(dong)北(bei)地區(qu)城(cheng)(cheng)(cheng)市數量(liang)分別為31、7、9、3個(ge)，分別占區(qu)域城(cheng)(cheng)(cheng)市數量(liang)的35%、9%、7%、8%，中(zhong)(zhong)西部潛力城(cheng)(cheng)(cheng)市主要集中(zhong)(zhong)在(zai)成都、武漢、重慶、合肥、西安、長沙(sha)、鄭州(zhou)等區(qu)域中(zhong)(zhong)心(xin)(xin)城(cheng)(cheng)(cheng)市，東(dong)(dong)北(bei)地區(qu)僅核心(xin)(xin)城(cheng)(cheng)(cheng)市沈長大躋身前(qian)50名。

2）分線看，一(yi)二(er)線城(cheng)(cheng)市(shi)排名遙遙領先，核心(xin)城(cheng)(cheng)市(shi)群(qun)內部三四(si)線城(cheng)(cheng)市(shi)排名靠(kao)前。發展(zhan)潛力TOP50城(cheng)(cheng)中一(yi)二(er)三線城(cheng)(cheng)市(shi)數量(liang)分別為4、32、14個，分別占各線城(cheng)(cheng)市(shi)總量(liang)的100%、91.4%、17.3%，四(si)線城(cheng)(cheng)市(shi)未上榜(bang)。

從一線(xian)(xian)城市(shi)看(kan)，北上深廣(guang)位(wei)(wei)列排名前4；從二(er)線(xian)(xian)城市(shi)看(kan)，TOP50中(zhong)占據32城，占榜單64%，占二(er)線(xian)(xian)城市(shi)總量(liang)的91.4%，所(suo)有二(er)線(xian)(xian)城市(shi)均進入百強。從三四(si)線(xian)(xian)城市(shi)看(kan)，進入前50名的三四(si)線(xian)(xian)城市(shi)共有14個，大都(dou)位(wei)(wei)于大城市(shi)群、靠近城市(shi)群中(zhong)心城市(shi)。

3）分城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)群(qun)看，發(fa)展潛(qian)力TOP50城(cheng)(cheng)(cheng)中(zhong)五(wu)大(da)(da)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)群(qun)內部城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)共30個，占比(bi)60%。“十四五(wu)”規劃提(ti)出，我(wo)國(guo)要(yao)(yao)發(fa)展壯大(da)(da)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)群(qun)和(he)都市(shi)圈(quan)，分類(lei)引導大(da)(da)中(zhong)小城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)發(fa)展方向和(he)建(jian)設重點，并提(ti)出要(yao)(yao)優化提(ti)升京津冀(ji)、長(chang)三角(jiao)(jiao)、珠三角(jiao)(jiao)、成(cheng)渝、長(chang)江中(zhong)游五(wu)大(da)(da)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)群(qun)。

在發(fa)展潛力TOP50城中(zhong)長(chang)(chang)三(san)角、珠(zhu)(zhu)三(san)角、京津(jin)冀、長(chang)(chang)江中(zhong)游、成(cheng)渝(yu)城市(shi)(shi)群內城市(shi)(shi)數(shu)量分別為16、7、2、3、2個，占區域(yu)(yu)城市(shi)(shi)總量比例分別為61.5%、77.8%、15.4%、11.1%、12.5%，長(chang)(chang)三(san)角、珠(zhu)(zhu)三(san)角城市(shi)(shi)群起步較早，發(fa)展相對成(cheng)熟，資(zi)源集(ji)聚能(neng)力較強，區域(yu)(yu)城市(shi)(shi)總體排名靠前。

2.2 人口現狀：人口和人才仍向大城(cheng)市(shi)集聚，各地(di)“搶人”大戰逐漸(jian)升級

從人(ren)口現(xian)狀指數排(pai)名看(kan)，廣州(zhou)因其高校人(ren)才(cai)規模較大、居榜首(shou)，深圳、成都、杭州(zhou)、上海、武漢、西安、東莞、蘇州(zhou)、南京位列2-10名。

1）人口(kou)總量大意(yi)味(wei)著購房(fang)需求基數大，能推動(dong)房(fang)地產(chan)投資(zi)潛力(li)增加。

2020年重(zhong)慶人(ren)(ren)口(kou)超過3000萬，排名第一，重(zhong)慶市(shi)(shi)(shi)是面積最大(da)的(de)(de)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)，主要(yao)二三產業聚(ju)集(ji)在(zai)主城(cheng)都(dou)市(shi)(shi)(shi)區(qu)，2020年主城(cheng)都(dou)市(shi)(shi)(shi)區(qu)（主城(cheng)九區(qu)+主城(cheng)新區(qu)）人(ren)(ren)口(kou)2112.2萬；人(ren)(ren)口(kou)總(zong)量在(zai)2000-3000萬的(de)(de)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)有(you)3個，分別為上海(hai)、北京、成都(dou)，總(zong)量1000-2000萬的(de)(de)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)有(you)15個，其中(zhong)廣州、深圳(zhen)、天(tian)津、西安、蘇州、鄭州位列(lie)人(ren)(ren)口(kou)總(zong)量前十。

2）有人口流入地區意味著城市(shi)有新的潛(qian)在購(gou)房需求，能夠帶動房地產市(shi)場發展。

近五年(nian)常(chang)住(zhu)人口年(nian)均(jun)增(zeng)量前十(shi)的城市分別為深圳(zhen)(zhen)、成(cheng)都、廣(guang)(guang)州(zhou)(zhou)、西安、鄭(zheng)州(zhou)(zhou)、杭州(zhou)(zhou)、長沙、東莞、蘇州(zhou)(zhou)、佛(fo)山。2021年(nian)人才凈流(liu)入占比排(pai)名(ming)前十(shi)的為上海、杭州(zhou)(zhou)、深圳(zhen)(zhen)、北京(jing)、廣(guang)(guang)州(zhou)(zhou)、蘇州(zhou)(zhou)、南(nan)京(jing)、濟(ji)南(nan)、佛(fo)山、無錫。

由于北京、上海近(jin)年嚴控人口(kou)(kou)，人口(kou)(kou)增量未進前十，但(dan)是(shi)人才凈流入(ru)指標依然領先，人才仍然傾向去大城(cheng)市找(zhao)工作。

3）住房需(xu)求和人口結構(gou)相關。從(cong)年(nian)(nian)齡(ling)結構(gou)看，15-59歲人口占比前十的一(yi)二(er)線城市(shi)是東莞(guan)、深圳(zhen)、廣(guang)州、佛山、廈門、烏魯(lu)木齊、昆明、杭州、武漢、寧波，珠(zhu)三角城市(shi)占據(ju)前4名(ming)，人口相對(dui)年(nian)(nian)輕。

從學歷(li)結構看(kan)，廣州(zhou)因(yin)其(qi)高校(xiao)人才規模(mo)較大居(ju)榜首，鄭州(zhou)、武漢(han)緊隨其(qi)后(hou)。相比(bi)之下鄭州(zhou)的專科在校(xiao)生(sheng)更多，其(qi)專科院校(xiao)占比(bi)高達62%。

當前中國人口(kou)(kou)流動(dong)(dong)呈現回流川渝鄂(e)和粵(yue)浙人口(kou)(kou)集(ji)聚并(bing)存的(de)特(te)點(dian)。改(gai)革開放后至2010年左右，人口(kou)(kou)大規模向出(chu)口(kou)(kou)導向型的(de)沿海發達地區(qu)流動(dong)(dong)。

2010年以來，隨著沿海地區產業轉型(xing)升級、中西(xi)部(bu)(bu)地區產業承接(jie)以及老一代農民(min)工老化，部(bu)(bu)分人口逐漸回流(liu)中西(xi)部(bu)(bu)，東部(bu)(bu)人口增速(su)總體減(jian)緩(huan)，而東北地區人口開始負增長。

2000-2010、2010-2020年(nian)(nian)東部人口年(nian)(nian)均增(zeng)(zeng)速從(cong)1.4%降至1.1%，東北從(cong)0.4%降至-1.1%。當前人口回流(liu)明顯(xian)的(de)是四川(chuan)、重(zhong)慶、湖北，常住人口年(nian)(nian)均增(zeng)(zeng)量(liang)(liang)分別從(cong)2000-2010年(nian)(nian)的(de)-19、-17、-23萬(wan)增(zeng)(zeng)至2010-2020年(nian)(nian)的(de)33、32、5萬(wan)人，人口增(zeng)(zeng)量(liang)(liang)由負轉正。

廣東、浙(zhe)江常(chang)住(zhu)人口年(nian)均增量(liang)分別從2000-2010年(nian)191、85萬增至2010-2020年(nian)的217、101萬，人口持續集聚。

人(ren)(ren)(ren)(ren)口是一(yi)切經濟社(she)會(hui)活動的基(ji)礎、人(ren)(ren)(ren)(ren)才更是第一(yi)資源。根據我(wo)們與智聯招聘聯合推出的《中國城市(shi)人(ren)(ren)(ren)(ren)才吸(xi)引(yin)力排名2022》，近年人(ren)(ren)(ren)(ren)才仍不斷向東部城市(shi)集(ji)聚(ju)，長三(san)角、珠三(san)角城市(shi)群人(ren)(ren)(ren)(ren)才集(ji)聚(ju)能力逐漸增加。

分區域看，2017-2021年東(dong)部地(di)區人才(cai)凈(jing)流(liu)入占(zhan)比(bi)從6.2%增至12.9%，得益于雄厚的經濟基礎和較高的戰略(lve)定位，人才(cai)持續(xu)(xu)向(xiang)東(dong)部集聚；中(zhong)部地(di)區人才(cai)持續(xu)(xu)凈(jing)流(liu)出，但2021年凈(jing)流(liu)出占(zhan)比(bi)略(lve)有下降；西部和東(dong)北地(di)區人才(cai)持續(xu)(xu)凈(jing)流(liu)出，且2021年凈(jing)流(liu)出占(zhan)比(bi)加(jia)大。

分城(cheng)(cheng)市(shi)群(qun)看，超6成人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)才流(liu)(liu)向(xiang)五大城(cheng)(cheng)市(shi)群(qun)，長三角、珠(zhu)三角人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)才持(chi)續(xu)集聚，2017-2021年人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)才凈流(liu)(liu)入占比分別從(cong)4.6%、2.0%增至7.4%、4.1%；京津(jin)冀人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)才凈流(liu)(liu)出趨勢繼(ji)續(xu)放緩，成渝基(ji)本平衡，長江中游城(cheng)(cheng)市(shi)群(qun)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)才持(chi)續(xu)凈流(liu)(liu)出。隨著人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)口紅利消逝(shi)、人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)才價值日益(yi)凸顯，如何吸(xi)引(yin)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)才、留住人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)才并培養人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)才成為各城(cheng)(cheng)市(shi)提升綜(zong)合(he)實力的手段(duan)。

2017年(nian)初(chu)以來，各地掀起“搶(qiang)人(ren)(ren)大戰”，城(cheng)市人(ren)(ren)才競爭不斷升級，2022年(nian)以來各地人(ren)(ren)才政(zheng)策不斷優化，包括放寬人(ren)(ren)才落戶政(zheng)策、提供(gong)租購房補(bu)貼(tie)、創業(ye)補(bu)貼(tie)等，逐漸從“搶(qiang)人(ren)(ren)”向“搶(qiang)人(ren)(ren)才”轉變。

2.3 人口潛力(li)：人隨產業走，一二(er)線城(cheng)市坐擁優質產業和(he)資源，人口潛力(li)突出(chu)

人隨產業走、人往高處走，因此區(qu)域(yu)經濟實力、產業和創(chuang)新以及(ji)公共資源(yuan)直(zhi)接決定區(qu)域(yu)人口潛(qian)力大小。從人口潛(qian)力指(zhi)數排名看，一線城市北上深廣居前四，杭州、南京、蘇州、成(cheng)都、重慶、武(wu)漢位列5-10名。

1）經濟實力是區域發展的基石，影(ying)響人口(kou)集聚(ju)潛力的大小，一二線(xian)城(cheng)市以30.3%的人口(kou)創造(zao)了(le)46.7%的GDP，人口(kou)集聚(ju)潛力較(jiao)大。

當前一線城(cheng)市(shi)以(yi)5.9%的(de)人(ren)口創造了全(quan)國12.6%的(de)GDP，二線城(cheng)市(shi)以(yi)24.4%的(de)人(ren)口創造了34.1%的(de)GDP，三線城(cheng)市(shi)的(de)人(ren)口份(fen)(fen)額(e)與經濟份(fen)(fen)額(e)基本持平、分別為30.5%、28.5%，四線城(cheng)市(shi)的(de)人(ren)口份(fen)(fen)額(e)明(ming)顯低于經濟份(fen)(fen)額(e)，分別為38.3%、24.4%。

經(jing)濟-人口比(bi)值方面，一線、二線、三(san)線、四線城市(shi)的經(jing)濟-人口比(bi)值分別為2.1、1.4、0.9、0.6。

具體看(kan)，除了資源型城(cheng)市，2020年經濟-人(ren)口比值排名前(qian)十(shi)(shi)的城(cheng)市分別為無錫、北(bei)京(jing)、南京(jing)、蘇州(zhou)、深圳、上海(hai)、常州(zhou)、珠海(hai)、杭州(zhou)、廣州(zhou)，一(yi)線(xian)城(cheng)市均進入前(qian)十(shi)(shi)。

根據經濟(ji)-人(ren)(ren)(ren)口(kou)分布(bu)平衡法(fa)則，某地區(qu)經濟(ji)-人(ren)(ren)(ren)口(kou)比值(zhi)大于(yu)1，人(ren)(ren)(ren)口(kou)有凈(jing)(jing)(jing)遷入趨(qu)勢；經濟(ji)-人(ren)(ren)(ren)口(kou)比值(zhi)小于(yu)1，人(ren)(ren)(ren)口(kou)有凈(jing)(jing)(jing)遷出(chu)趨(qu)勢，所以一二線城市人(ren)(ren)(ren)口(kou)仍有凈(jing)(jing)(jing)流入傾向，而三四線城市人(ren)(ren)(ren)口(kou)有凈(jing)(jing)(jing)流出(chu)傾向。

2）創(chuang)(chuang)新是引(yin)領發展的(de)動力，產業創(chuang)(chuang)新水平也會影響區(qu)域(yu)人口潛力大小(xiao)，一二線城市(shi)A+H股上市(shi)公(gong)司(si)數和專(zhuan)利授權量合計占比(bi)分(fen)別為(wei)74.1%、61.5%，頭部效應明顯。

從反映龍(long)頭企業的(de)A+H股上市(shi)公司數量(liang)看(kan)(kan)，北京(jing)占全(quan)國比(bi)(bi)(bi)重達(da)12.3%，一線(xian)城(cheng)市(shi)合(he)計(ji)占比(bi)(bi)(bi)高達(da)35.6%、二線(xian)城(cheng)市(shi)合(he)計(ji)占比(bi)(bi)(bi)38.5%，人才(cai)發展空間大。從專利授(shou)權量(liang)看(kan)(kan)，深圳(zhen)近年憑(ping)借(jie)寬(kuan)松(song)的(de)落(luo)戶政策(ce)、較大的(de)人才(cai)補貼及眾多互(hu)聯網新興企業落(luo)戶其創新產業快(kuai)速(su)發展，專利授(shou)權量(liang)占全(quan)國比(bi)(bi)(bi)重達(da)6.5%，居首位，一線(xian)城(cheng)市(shi)合(he)計(ji)占比(bi)(bi)(bi)20%、二線(xian)城(cheng)市(shi)合(he)計(ji)占比(bi)(bi)(bi)為(wei)41.5%。

3）公共(gong)資源(yuan)是產(chan)業(ye)發(fa)展的配套(tao)，包括(kuo)醫療、教育(yu)、交通、環境(jing)等方面，一二線城市(shi)優質(zhi)醫療、教育(yu)資源(yuan)密集，城市(shi)軌交提升城市(shi)運(yun)行效率，對人口有明顯的吸引力。

醫療資(zi)源方面，執業（助(zhu)理）醫師(shi)數(shu)前五的(de)城(cheng)市為北京、重慶、上海、成都(dou)、廣(guang)州，合計(ji)占(zhan)比10.7%，一、二、三、四線城(cheng)市每千人執業（助(zhu)理）醫師(shi)數(shu)分別(bie)為3.2、3.1、2.8、2.5個。

由于醫療(liao)資(zi)(zi)(zi)源(yuan)質量也有差(cha)異(yi)，全國最(zui)優質的醫療(liao)資(zi)(zi)(zi)源(yuan)主要集中在一二線城市(shi)。教(jiao)育資(zi)(zi)(zi)源(yuan)方面，直(zhi)轄市(shi)和(he)省會城市(shi)擁(yong)有區域內最(zui)優質的中小學(xue)(xue)和(he)高等(deng)教(jiao)育資(zi)(zi)(zi)源(yuan)，擁(yong)有的985/211大學(xue)(xue)數(shu)(shu)合計(ji)占全國的81%，擁(yong)有的在校(xiao)大學(xue)(xue)生數(shu)(shu)量合計(ji)占全國的58%；

其中，京津(jin)滬(hu)的(de)(de)(de)一本(ben)升學率位居(ju)全國前(qian)三。交(jiao)通(tong)方面(mian)，全國已通(tong)城(cheng)(cheng)市(shi)軌道(dao)交(jiao)通(tong)（不含有軌電(dian)車）的(de)(de)(de)城(cheng)(cheng)市(shi)有44個，建成軌道(dao)交(jiao)通(tong)長度(du)前(qian)五為上海(hai)、北京、成都、廣州(zhou)、深圳，三線城(cheng)(cheng)市(shi)中溫州(zhou)、徐州(zhou)、連云(yun)港、常州(zhou)已開通(tong)軌道(dao)交(jiao)通(tong)。環境方面(mian)，上海(hai)、廣州(zhou)、南京、深圳、北京市(shi)為綠地(di)覆(fu)蓋(gai)面(mian)積TOP5的(de)(de)(de)城(cheng)(cheng)市(shi)，良(liang)好的(de)(de)(de)自然環境更適宜(yi)居(ju)住。

2.4 購買能力(li)(li)：一二線城(cheng)市(shi)絕對購買力(li)(li)較(jiao)高，相對購買力(li)(li)較(jiao)低

從購買能力看，一線城市北上廣居前三，蘇(su)州(zhou)、杭(hang)州(zhou)、佛山(shan)、紹興、無(wu)錫(xi)、寧波(bo)、珠海位列(lie)4-10名，深圳由(you)于較高(gao)的房價收(shou)入比(bi)而未(wei)進入前十。

絕對(dui)購買力包括收入和存款，2020年一線、二線、三線、四線城鎮人(ren)均(jun)可(ke)支配收入分別為7.2、5.1、4.2、3.5萬元(yuan)。

具體看，城鎮(zhen)人(ren)(ren)均可支(zhi)配收入(ru)前(qian)十的(de)城市(shi)分(fen)(fen)別為上海、北京(jing)(jing)、蘇州(zhou)、杭州(zhou)、廣(guang)州(zhou)、寧波、南京(jing)(jing)、紹興、深圳、無錫，全(quan)部(bu)(bu)位于(yu)東部(bu)(bu)地(di)區，除北京(jing)(jing)外全(quan)部(bu)(bu)位于(yu)長三角、珠(zhu)三角地(di)區。城鎮(zhen)居民人(ren)(ren)均儲蓄存款前(qian)十的(de)城市(shi)分(fen)(fen)別為北京(jing)(jing)、上海、廣(guang)州(zhou)、杭州(zhou)、佛山、太(tai)原、深圳、珠(zhu)海、南通、鄂(e)爾多(duo)斯，有8成位于(yu)東部(bu)(bu)地(di)區，盡(jin)管當前(qian)“存款搬家”現象明顯，但仍能反映居民一定的(de)購(gou)買力情況(kuang)。

房價(jia)收入比(bi)方面，2020年一線(xian)、二線(xian)、三線(xian)、四線(xian)城市(shi)房價(jia)收入比(bi)分別為22.8、11.9、9.0、5.9，城市(shi)間分化(hua)顯著(zhu)，這與全球其他經濟體核心城市(shi)房價(jia)收入比(bi)較高的情況一致(zhi)。

具體看，全國房(fang)價(jia)收入(ru)(ru)比前十的(de)城市分(fen)別為三亞(ya)、深圳(zhen)、北京、廈門(men)、上(shang)海、福州、杭州、麗水、莆田、寧德，均(jun)位于(yu)(yu)東部，其中三亞(ya)為全國旅(lv)游城市、房(fang)價(jia)主要受外來者(zhe)購房(fang)推動。從原(yuan)則上(shang)講，在供需(xu)基本(ben)平衡的(de)市場(chang)，房(fang)價(jia)由中位數收入(ru)(ru)人群(qun)決定；在供給明(ming)顯大于(yu)(yu)需(xu)求的(de)市場(chang)，房(fang)價(jia)由低收入(ru)(ru)人群(qun)決定；在供給明(ming)顯小于(yu)(yu)需(xu)求的(de)市場(chang)，房(fang)價(jia)則由高(gao)收入(ru)(ru)人群(qun)決定。

并(bing)且(qie)，與國(guo)外明顯不同，因文(wen)化傳統差異，中(zhong)國(guo)父(fu)母對(dui)子女的(de)資金支(zhi)持通(tong)常(chang)較大，這使得傳統房(fang)價收入(ru)比的(de)度(du)量存在(zai)一定偏(pian)差。不過，考慮(lv)到現實并(bing)無(wu)更好的(de)指標及數據衡量相對(dui)購買能力，本文(wen)依(yi)然采用房(fang)價收入(ru)比度(du)量。

2.5 住(zhu)房供(gong)給：一二線城市住(zhu)房供(gong)給偏(pian)緊(jin)，中部和東(dong)北地(di)區相(xiang)對過剩

當前一(yi)二線住(zhu)房供給(gei)偏緊，套戶(hu)比分別為0.97、1.08，中(zhong)部和東北地(di)區(qu)相(xiang)對過(guo)剩，套戶(hu)比分別為1.10、1.13。

我們在《中(zhong)國住(zhu)房存量報告2021》估算了2020年各省級、地級單位城(cheng)鎮住(zhu)宅套戶比(bi)。分(fen)線(xian)看，2020年一線(xian)、二線(xian)、三四線(xian)城(cheng)鎮人均住(zhu)房建(jian)筑面積分(fen)別(bie)為(wei)26.4、34.6、37平米；套戶比(bi)分(fen)別(bie)為(wei)0.97、1.08、1.12。分(fen)地區(qu)看，2020年東(dong)部(bu)、中(zhong)部(bu)、西(xi)部(bu)、東(dong)北地區(qu)城(cheng)鎮人均住(zhu)房建(jian)筑面積分(fen)別(bie)為(wei)32.4、37.6、34.3、29.8平；套戶比(bi)分(fen)別(bie)為(wei)1.01、1.10、1.08、1.13。

在全國336個(ge)地級及以上單位（不含三沙）中，2020年(nian)有(you)(you)22個(ge)城市的套戶(hu)比(bi)(bi)(bi)小(xiao)于(yu)1，占(zhan)(zhan)比(bi)(bi)(bi)6.5%；有(you)(you)121個(ge)城市的套戶(hu)比(bi)(bi)(bi)介(jie)于(yu)1.0-1.1之間，占(zhan)(zhan)比(bi)(bi)(bi)36%；有(you)(you)133個(ge)城市的套戶(hu)比(bi)(bi)(bi)介(jie)于(yu)1.1-1.2之間，占(zhan)(zhan)比(bi)(bi)(bi)39.6%；有(you)(you)60個(ge)城市的套戶(hu)比(bi)(bi)(bi)高于(yu)1.2，占(zhan)(zhan)比(bi)(bi)(bi)17.9%。分城市看(kan)，一(yi)二(er)線城市中套戶(hu)比(bi)(bi)(bi)小(xiao)于(yu)1的城市分別(bie)為合肥、上海、重慶、廣州、佛山、東莞、深圳、北(bei)京、天津(jin)，整體供(gong)應較少。

3 擁抱大都(dou)市圈城市群(qun)，把(ba)握(wo)未(wei)來趨(qu)勢

以(yi)中心城(cheng)市(shi)(shi)為引(yin)領(ling)的(de)都市(shi)(shi)圈城(cheng)市(shi)(shi)群更(geng)具生產效率，更(geng)節約(yue)土地、能源(yuan)，是(shi)支撐(cheng)中國(guo)(guo)經濟高質量(liang)發(fa)展的(de)主要平臺(tai)，是(shi)中國(guo)(guo)當前(qian)以(yi)及未來發(fa)展的(de)重點。在(zai)城(cheng)市(shi)(shi)群層面，19個城(cheng)市(shi)(shi)群的(de)核心在(zai)于(yu)京津冀、長(chang)三(san)角(jiao)、珠三(san)角(jiao)、長(chang)江中游、成(cheng)渝5個城(cheng)市(shi)(shi)群。

“十四五(wu)”規劃提(ti)出要(yao)優化提(ti)升京津冀(ji)、長三(san)角、珠三(san)角、成渝(yu)、長江中(zhong)游五(wu)大城(cheng)(cheng)市群；發展壯大山(shan)東半島(dao)、粵閩浙沿海(hai)、中(zhong)原、關中(zhong)平(ping)原、北部灣等(deng)城(cheng)(cheng)市群；培育發展哈長、遼中(zhong)南、山(shan)西中(zhong)部、黔中(zhong)、滇中(zhong)、呼包鄂榆(yu)、蘭州-西寧、寧夏沿黃(huang)、天山(shan)北坡(po)等(deng)城(cheng)(cheng)市群。

其(qi)中(zhong)，五大城市群(qun)以全國13%的(de)(de)(de)土地集聚(ju)了47.8%的(de)(de)(de)人(ren)口(kou)，創造了60.3%的(de)(de)(de)GDP，成為帶動中(zhong)國經濟高質量發展(zhan)的(de)(de)(de)主要平臺。從發展(zhan)潛力排名結果看，長(chang)三角、珠(zhu)三角房地產投資潛力指(zhi)數遙(yao)遙(yao)領先，其(qi)次是京津冀(ji)、長(chang)江(jiang)中(zhong)游、成渝(yu)城市群(qun)，之后是山東半島、粵閩浙沿海、中(zhong)原(yuan)等城市群(qun)。

在都(dou)(dou)市圈(quan)(quan)(quan)層面，34個千萬級都(dou)(dou)市圈(quan)(quan)(quan)以18.6%的土地集聚63%的人(ren)口創造約(yue)78%的GDP，其(qi)中上(shang)海、深圳、北京、廣州等(deng)都(dou)(dou)市圈(quan)(quan)(quan)發展潛力居(ju)前。

鑒于當前多數城市群發(fa)育不成熟，且部(bu)分(fen)核心城市生產要(yao)素明(ming)顯向周邊(bian)溢(yi)出，中(zhong)央把(ba)以大(da)城市為核心的都市圈(quan)作為城市群建設(she)的突(tu)破口和抓手。

2019年2月，國家發改委發布《關于培育發展現代化(hua)都市圈(quan)(quan)的指導意見》，這(zhe)是中國第(di)一(yi)份(fen)以“都市圈(quan)(quan)”為主(zhu)題的中央文件,要求以大城市及周邊地區同城化(hua)為方向推進基(ji)(ji)礎設施一(yi)體化(hua)、強(qiang)化(hua)城市間產業分工(gong)協作(zuo)、加快建(jian)設統一(yi)開放市場、推進公共服務共建(jian)共享等，包括以軌(gui)道交通等為基(ji)(ji)礎打造1小(xiao)時通勤圈(quan)(quan)。

根據有關城市群規(gui)劃(hua)及相關地方規(gui)劃(hua)，當前中(zhong)國有上海、廣州(zhou)、深(shen)圳等(deng)10個3000萬(wan)人以上的(de)大(da)都(dou)市圈(quan)，有合(he)肥、成都(dou)、杭州(zhou)等(deng)11個2000-3000萬(wan)人大(da)都(dou)市圈(quan)，有西安、寧波等(deng)13個1000-2000萬(wan)人大(da)都(dou)市圈(quan)。

34個千萬級都(dou)市(shi)(shi)(shi)圈(quan)(quan)(quan)(quan)以18.6%的土地(di)集(ji)聚(ju)63%的人口創造約78%的GDP。從(cong)發(fa)展潛力看，上(shang)(shang)海、深圳、北京、廣州(zhou)(zhou)都(dou)市(shi)(shi)(shi)圈(quan)(quan)(quan)(quan)發(fa)展潛力居前，之后是(shi)蘇錫常、杭(hang)州(zhou)(zhou)、南京、成都(dou)、合肥、長(chang)株潭都(dou)市(shi)(shi)(shi)圈(quan)(quan)(quan)(quan)，其中長(chang)三(san)角(jiao)的6個都(dou)市(shi)(shi)(shi)圈(quan)(quan)(quan)(quan)中僅寧(ning)波(bo)都(dou)市(shi)(shi)(shi)圈(quan)(quan)(quan)(quan)未進(jin)前10。深圳、上(shang)(shang)海、廣州(zhou)(zhou)、成都(dou)都(dou)市(shi)(shi)(shi)圈(quan)(quan)(quan)(quan)近五年人口增(zeng)長(chang)領(ling)跑全(quan)國(guo)，除上(shang)(shang)海都(dou)市(shi)(shi)(shi)圈(quan)(quan)(quan)(quan)外均主要由(you)中心城市(shi)(shi)(shi)貢獻(xian)。

在(zai)34個大(da)都(dou)市(shi)圈之(zhi)外，東部(bu)地(di)區經濟實力比較突出的三(san)四線城市(shi)和中西部(bu)地(di)方性中心(xin)城市(shi)也(ye)值得關(guan)注。

第一類是(shi)東部(bu)(bu)地區(qu)經濟實(shi)力比較突(tu)出的(de)三(san)四線城(cheng)市，多數(shu)位于(yu)城(cheng)市群內部(bu)(bu)，如(ru)發展(zhan)潛力TOP50的(de)溫(wen)州、金華(hua)、海口，TOP100的(de)徐(xu)州、泰州、臨沂等，這(zhe)些城(cheng)市除了徐(xu)州外，均位于(yu)城(cheng)市群內部(bu)(bu)。

2017年，國務院批復《徐(xu)州市(shi)城市(shi)總體規(gui)劃(hua)》，徐(xu)州成為(wei)國家層面確立(li)的“淮海經濟區中心城市(shi)”。

2018年國家發改委《淮(huai)河生態經(jing)(jing)(jing)濟(ji)帶發展規劃(hua)》“北部淮(huai)海(hai)(hai)經(jing)(jing)(jing)濟(ji)區(qu)”部分明確提出(chu)：“著(zhu)力(li)提升徐(xu)州區(qu)域中(zhong)心(xin)(xin)城市(shi)輻(fu)射帶動能(neng)力(li)，發揮(hui)連云港新亞(ya)歐大陸橋(qiao)經(jing)(jing)(jing)濟(ji)走(zou)廊東方起(qi)點和(he)陸海(hai)(hai)交匯樞(shu)紐作(zuo)用，推(tui)動淮(huai)海(hai)(hai)經(jing)(jing)(jing)濟(ji)區(qu)協同發展”，并界定(ding)了淮(huai)海(hai)(hai)經(jing)(jing)(jing)濟(ji)區(qu)包括以徐(xu)州為核心(xin)(xin)的3省10市(shi)，面積8.9萬平方公里。

第(di)二類是(shi)距離中心(xin)大(da)城(cheng)市(shi)較遠、轄區或腹地人口(kou)規模大(da)的中西(xi)(xi)部(bu)地方性中心(xin)城(cheng)市(shi)，如(ru)銀(yin)川(chuan)、洛陽(yang)(yang)、包(bao)頭、綿陽(yang)(yang)、榆林(lin)、贛州、宜(yi)昌、西(xi)(xi)寧(ning)(ning)、岳陽(yang)(yang)等，均為發展(zhan)潛(qian)力TOP100，多數位于城(cheng)市(shi)群內部(bu)。其中銀(yin)川(chuan)、西(xi)(xi)寧(ning)(ning)是(shi)省(sheng)會城(cheng)市(shi)，洛陽(yang)(yang)、包(bao)頭、綿陽(yang)(yang)、贛州、宜(yi)昌、岳陽(yang)(yang)分別為所在省(sheng)份的省(sheng)域副中心(xin)城(cheng)市(shi)。

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